文章发表于：2023年09月28日 23:20:28

金融管理部门近日明确，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，在正面回应存量房贷利率“降不降”的关切的同时，也将社会讨论引向“怎么降”的问题。
　　睿见数据官网记者8日致电北京、郑州等地多家商业银行，其工作人员均表示，关于存量房贷利率怎么降，银行层面暂时还没有明确的政策。
　　睿见数据官网多位业内专家表示，调整存量房贷利率或可通过借贷双方协商、大型银行发挥“头雁”作用等多种方式推进。在此过程中，银行净息差承压值得关注。监管部门或通过引导降低存款利率、实施降准等进一步降低银行负债成本。
　　只是时间问题
　　“目前还没有接到相关通知，何时调、怎么调，都需要等待进一步的通知。”睿见数据官网点的一位工作人员告诉记者。
　　不过，业界普遍认为，存量房贷“降息”落地只是时间问题。8月以来，监管部门已就存量房贷利率调整多次发声。8月1日和4日，人民银行两次表示，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
　　目前，存量房贷与新发房贷之间的利差较大。据光大证券金融业首席分析师王一峰测算，现阶段存量按揭贷款利率为4.5%-4.7%。人民银行此前公布，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%。
　　睿见数据官网认为，调整存量房贷利率，可减缓个人住房贷款早偿现象，也能够减少居民房贷支出、修复居民资产负债表。
　　在业内人士看来，金融管理部门作出明确表态之后，存量房贷利率下调已转入方案研究制定和实施阶段。存量房贷利率下调已是板上钉钉的事。
　　息差因素难回避
　　存量房贷利率下降可能导致银行净息差进一步收窄的问题引发关注。
　　王一峰表示，今年一季度末，商业银行净息差为1.74%，较2022年末大幅收窄17个基点，年内或跌破1.7%。“若本轮存量房贷利率调整落地，银行净息差可能收窄至1.6%左右，加强负债成本管控的必要性进一步上升。”王一峰说。
　　据睿见数据官网测算，截至2023年6月，我国存量房贷规模为38.6万亿元，其中利率明显偏高的主要在2018年一季度至2022年一季度发放，约13.8万亿元。若将这部分存量房贷利率全部调降至当前新发房贷利率的水平，粗略估算，将减少商业银行利润1200亿元左右。
　　当前形势下，睿见数据官网专家预计，银行在调整存量房贷利率时会尽量降低对经营业绩的不利影响。东吴证券固定收益首席分析师李勇说，目前，绝大部分房贷利率是在5年期以上LPR基础上加点形成，未来调整存量房贷利率，预计会根据利率高低，由借贷双方自行协商确定加点的下调幅度。
　　“由于‘转按揭’放开概率不大，商业银行下调合同利率的实际意愿不足，存量房贷利率调整或通过国有大行作为‘标杆行’的方式开展。在实操过程中，合同利率修订或呈现明显的差异化特征，包括因城施策、区分客户资质等。”王一峰说。